Преимущественное право возобновление договора аренды земли: миф или реальность?

19 октября, 2018

Официальное пользование землей в Украине закреплено на законодательном уровне. Одним из оснований пользования землей является Договор аренды земли (пая). Заключение договора является необходимостью для соблюдения баланса между интересами собственника и пользователя земли.

Однако, стороны не всегда учитывают на этапе обсуждения условий договора ряд особенностей правового регулирования, связанных с возобновлением (пролонгацией) договора аренды земли.

Как правило, стороны не имеют недостаточного понимания установленных законодательством норм, которые регулируют такие отношения. В дальнейшем это приводит к судебным спорам между сторонами договора, что влечет за собой приостановление хозяйственной деятельности и финансовые потери для обеих сторон.

Возобновление договора аренды земли после завершения срока его действия, является актуальным для землепользователей всех отраслей хозяйствования.

Возобновление (пролонгация) договора аренды земли

На законодательном уровне закреплено 2 условия для продолжения действия договора аренды земли.

Первый —  установлен в интересах арендатора. При таких обстоятельствах, арендатор имеет намерение продолжать использование земельного участка на праве аренды после окончания срока действия договора аренды. При условиях, что только арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства по договору аренды земли, наделяется преимущественным правом перед другими лицами на возобновление договора аренды земли т.е. на заключение договора аренды.

Порядок действий арендатора:

  • арендатор обязан сообщить о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок. Арендатор направляет уведомление арендодателю до окончания срока аренды по действующему договору (такой срок может быть установлен договором аренды земли), но в любом случае не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора аренды земли;
  • арендатор вместе с уведомлением о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок направляет собственнику земельного участка также проект соответствующего дополнительного соглашения.

Порядок действий арендодателя:

  • арендодатель в месячный срок рассматривает поданное арендатором письмо-уведомление вместе с проектом дополнительного соглашения;
  • арендодатель проверяет уведомление на соответствие требованиям закона и принимает решение о возобновлении договора аренды земли (принятие такого решения необходимо в отношении земель государственной и/или коммунальной собственности)
  • заключает с арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли. Если же арендодатель возражает против возобновления договора аренды земли, он обязан направить арендатору письмо-уведомление о принятом решении.

Второй – установлен в интересах арендодателя. Если арендатор продолжает использовать земельный участок после окончания срока договора аренды и при отсутствии на протяжении одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя с возражением возобновлять договор аренды земли такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

При таких условиях, заключение дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли совершается с собственником земельного участка (относительно земель частной собственности) либо уполномоченным руководителем органа исполнительной власти или органа местного самоуправления без принятия решения органом исполнительной власти или органом местного самоуправления о возобновлении договора аренды земли (относительно земель государственной и/или коммунальной собственности). Очевидно, что такие условия автоматической пролонгации договора для арендодателя несет очень высокие риски.

Главное отличие между этими условиями пролонгаций — это разница в соотношении интересов арендодателя в заключении договора.

В первом случаи арендатор, имеет право на внесение изменений в условия договора: арендной платы или других существенных условий договора аренды. Арендатор теряет преимущественное право на заключение договора аренды земли, если стороны не придут к общему согласию в отношении условий договора аренды.

Во втором случаи автоматической пролонгации условия договора не согласованы с арендодателем и в последствии могут нести для него высокие риски и потери прибыли.

Текст: адвокат Сергей Пагер

Новости по теме

|